Добавить объявление
» » Обзор ситуации на рынке недвижимости в 2017 году

Обзор ситуации на рынке недвижимости в 2017 году

В 2017 году наблюдаются худшие показатели покупательской активности на рынке недвижимости за период с 1994 по 2016 год. Цены в прошлых годах и росли, и падали, но покупательская активность всегда присутствовала. Сегодня же практически нет людей со свободными деньгами — чаще совершаются либо сделки по ипотеке, либо альтернативный обмен. Причина спада — плохая экономическая ситуация в стране. Люди, которые сейчас имеют какие-то накопления, тратят их на еду. Зарплата в России в несколько раз ниже, чем в Европе, а стоимость продуктов питания и товаров массового потребления — на 10-15% выше. Поэтому люди сегодня готовы потесниться. Уровень скидок в 2017 году ощутимо выше, дисконт 10% для вторичного рынка уже стал «нормой», особенно в бизнес-классе, хотя год назад присутствовал гораздо более скромный торг — 2-4%. Срок экспозиции доходит до шести месяцев, а еще год назад средний показатель был на уровне двух месяцев. Доля альтернативных и ипотечных сделок суммарно стремится к 80-90%, доля «свободных» продаж минимальна — на уровне 20%.

Низкие доходы населения — ключевая причина низкого спроса. В настоящее время решаются в основном насущные жилищные проблемы в рамках небольшого бюджета, и именно поэтому какое-то движение наблюдается только в сегменте недорогих 1- и 2-комнатных квартир. Многокомнатные квартиры не по карману многим, поэтому в этом сегменте сейчас довольно тихо. Объекты выставляются по нескольку месяцев, рынок сейчас перенасыщен предложениями. Покупатели имеют возможность выбирать объект, и у них совершенно нет необходимости бороться за нужную квартиру — всегда можно поискать рядом сравнимое предложение и найти несколько подходящих. Поэтому продавцы идут на дисконты: примерно у 70% предложений цена продажи оказывается ниже, чем цена в объявлении.

Также у многих есть сбережения в долларах, за счет снижения курса многие люди уже не могут себе позволить купить квартиру, на которую рассчитывали еще год назад, поэтому они очень боятся прогадать и предпочитают ждать роста валют.

Можно говорить и об изменении структуры спроса на вторичном рынке в пользу новостроек. Новостройки активно конкурируют с недорогой «вторичкой», перетягивая спрос. Тому есть несколько причин: во-первых, продавец на вторичном рынке продает один объект, он не может оперировать большими объемами жилья — а новостройки могут и делают это. Постоянные акции, дисконты, подарочные метры и цены у новостроек влекут за собой необходимость снижаться и для продавцов вторички, чтобы хоть как-то конкурировать с новыми объектами. Вторая причина — огромное количество новостроек, объекты разные, на любых стадиях строительства, различные по характеристикам. И конечно, цена метра: за одну и ту же сумму покупатель получит в новостройке более просторную квартиру, чем на вторичном рынке. Все это влечет смещение спроса.

Сейчас возникла парадоксальная ситуация — метр новостроек стоит столько же, сколько метр вторичного жилья. Вторичное жилье, особенно в старых панельных домах, морально устаревает, а качество новостроек растет, в особенности в сегментах комфорт и бизнес-классе. Можно говорить также о перемещении инвестиционного спроса в сторону новостроек.

Также понизился процент рентабельности при аренде в последнее время — если раньше он не был меньше 5% в год (в рублях), то сейчас стоимость аренды упала, как упал и спрос, ведь при инфляции покупать для аренды уже не рентабельно. Люди сейчас хотят инвестировать в новостройки, чтобы получить какую-то добавленную стоимость, когда дом будет сдан. Но были случаи, что пока дом строился, и из-за общего падения цен на недвижимость, стоимость квартир оставалась примерно такой же, что и на нулевом цикле. В нашей практике были клиенты, которые могли продать квартиру даже за цену, равную той, которая была на

стадии фундамента. Инвесторов на рынке вторичной недвижимости практически в настоящее время нет.

Вместе с тем, несмотря на конкуренцию со стороны рынка новостроек, предлагающего большой выбор доступных проектов, выгодные ипотечные программы, а также общее снижение стоимости квадратного метра поддерживают интерес покупателя к вторичной недвижимости. Данный сегмент подходит тем покупателям, кому необходимо въехать в жилье сразу после его покупки и зарегистрировать право собственности, исключив, в том числе, затраты на аренду жилья. По этой причине рынок новостроек не сможет полностью вытеснить вторичную недвижимость. Период строительства дома и ввод его в эксплуатацию занимает минимум два года, и не все покупатели готовы ждать этого момента. Также отметим, что к очевидным плюсам новостроек относятся современная архитектура, улучшенные планировки квартир, благоустроенная придомовая территория и собственная инфраструктура в рамках проекта.

В настоящее время нет причин для увеличения спроса. Для того чтобы люди начали покупать, нужен рост благосостояния, а на данный момент предпосылок для повышения доходов населения нет. Ситуация в экономике нестабильная, потенциальные покупатели предпочитают снимать жилье (это дешевле), чем покупать в ипотеку и переплачивать банку 3-4 стоимости квартиры. Многие инвесторы нашли себе другой источник дохода, нежели недвижимость, соответственно число покупающих в инвестиционных целях сократилось на 15-20% от общего объема. Если на этом фоне пройдет череда банкротств строительных компаний, то этот фактор обвалит рынок недвижимости еще на 5-10%. Соответственно, как только ситуация в экономике стабилизируется, продажи начнут расти, а соответственно и стоимость недвижимости. Но, скорее всего, произойдет это не в ближайшие 2-3 года.
11 06 2018    18